Familiehypotheek drijft huizenprijzen verder op

14 december 2023

Kun je je droomhuis nét niet betalen? Dan kiezen sommige woningkopers ervoor om een aanvullende lening af te sluiten bij familie, een zogeheten familiehypotheek. Inmiddels maakt één op de zes huishoudens met een hypotheek gebruik van deze leenvariant. De Nederlandsche Bank waarschuwt voor het opdrijvende effect op de woningprijzen.

Aanvulling reguliere hypotheek

In 2020 maakte in Nederland zo’n 645.000 huishoudens gebruik van een familiehypotheek. Het ging om een totale waarde van €70 miljard, zo’n 10% van de totale hypotheekschuld. In de meeste gevallen gaat het om een aanvulling op de reguliere hypotheek bij een commerciële geldverstrekker. Om een idee te geven: bij bijna de helft van de afgesloten familiehypotheken is het minder dan 20% van de totale hypotheeksom.

Hypotheekrenteaftrek

Wil je hypotheekrenteaftrek over de familiehypotheek, dan moet de lening aan dezelfde voorwaarden voldoen als een bancaire hypotheek. De rente moet bijvoorbeeld marktconform zijn. Is dat niet zo, kan de Belastingdienst de lening als een schenking zien, en moet daar belasting over worden betaald.

Onbedoeld belastingvoordeel

Toch is er een constructie die tot een behoorlijk belastingvoordeel kan leiden. Als hypotheekverstrekkend familielid kun je er namelijk voor kiezen om jaarlijks de rentekosten (belastingvrij) terug te schenken tot een maximum van €6.035. Toch krijgt de hypotheeknemer de renteaftrek over de betaalde (en teruggekregen) hypotheekrente. Het blijkt in de praktijk, zo meldt een recent adviesrapport van de Rijksoverheid, vaak voor te komen.

Lenen boven Nibudnorm

De gemiddelde financieringslast van woningeigenaren met een (aanvullende) familiehypotheek is 31,4%, die van mensen met louter een commerciële hypotheek 25,5%. De Nibudnorm ligt op 30%. Leen je meer dan die norm, ontvang je ook nog eens meer hypotheekrenteaftrek. Dit moet volgens DNB worden voorkomen.

Ook kunnen mensen met een familiehypotheek vanzelfsprekend een duurdere woning betalen. Huiseigenaren met een familiehypotheek hebben een woning met een WOZ-waarde van gemiddeld €376.000, tegenover €326.000 voor mensen met alleen een bancaire lening.

Meer controle door geldverstrekker

De impact van het prijsopdrijvend effect van de familiehypotheek moet verkleind, en het onbedoelde belastingvoordeel voor deze huishoudens moet worden voorkomen. Hoe? Door de (commerciële) ageldverstrekker beter uit te laten vragen of er sprake is van een familiehypotheek, zo adviseert de DNB.

 

Auteur: Francis Boer