Is bijbouwen wel de oplossing voor de huidige wooncrisis?

4 oktober 2021

Bouwen-bouwen-bouwen, het lijkt de enige oplossing om de oververhitte woningmarkt af te koelen. De overheid heeft zich voorgenomen om komende jaren maar liefst een miljoen huizen bij te bouwen. Hoogleraren Dirk Bezemer en Dirk Schoenmaker zetten recent in economenblad ESB uiteen waarom dit de huizenprijzen niet direct omlaag gaat brengen. Wat dan wel?

Vraag- en aanbod

Bezemer en Schoenmaker zijn niet de enigen die het beleid van bijbouwen in twijfel trekken. Is er op het moment wel echt sprake van woningtekort? Zijn daarom de huizenprijzen zo ontzettend hoog? De simpele vraag- en aanbodregel lijkt op de situatie van toepassing: er is te weinig aanbod, waardoor er erg veel geld voor weinig woonruimte en -comfort kan worden gevraagd.

Toch zijn er verschillende experts die een andere oorzaak zien van de almaar stijgende woningprijzen. Niet de schaarste van koophuizen, maar een (te) grote financiële armslag van kopers. De oplossing: het inperken van kredietverstrekking. Deze conclusie werd ook getrokken bij een recente analyse van de woningmarkt door De Nederlandsche Bank.

Woningschaarste vs. huizenprijzen

Bezemer en Schoenmaker komen in het artikel met cijfers ter onderbouwing. Zo werd in 2014 nog €1414 hypotheekschuld per €1000 reëel modaal inkomen verstrekt, dat is in 2020 inmiddels verviervoudigd tot €4245. In die zes jaren is de woningschaarste nauwelijks toegenomen, maar stegen de huizenprijzen gemiddeld wél met 57%.

De hoofdeconoom van het Centraal Bureau voor Statistiek wees er eerder dit jaar al op dat het tekort aan huizen de afgelopen twintig jaar nauwelijks is veranderd. Zo waren er begin 2021 voor iedere 100 woningen ‘maar’ 101,2 huishoudens. Dit getal lag zelfs iets lager dan het de afgelopen twee decennia had gelegen.

Minder lenen

Maar hoe zou de overheid invloed uit kunnen oefenen op die stijgende woningprijzen? Schoenmaker en Bezemer zien de oplossing dus in het inperken van kredietverstrekking. Hoe dan? Onder andere door de Loan To Value te verlagen. Die ligt nu op 100%, maar zou verlaagd kunnen worden naar 90% (en 95% voor starters). Dat betekent dus dat je als koper niet meer de complete woningwaarde kunt lenen.

Ook mag de ‘jubelton’ (€100.000 die ouders hun kinderen belastingvrij kunnen schenken bij aankoop woning) van hen direct worden afgeschaft. Daarnaast mag de hypotheekrenteaftrek verdwijnen en moet de eigen woning als vermogen worden belast (van box 1 naar box 3). Tot slot zou de overdrachtsbelasting weer ingevoerd moeten worden, óók voor starters.

Wél bijbouwen

Toch zien Boelhouwer en Bezemer wel degelijk dat er een bepaald aanbod ontbreekt op de woningmarkt. Er is wel woningschaarste, maar dan vooral voor starters (in de stad) en mensen met een lager inkomen. Als er gebouwd gaat worden, laat dat dan vooral voor die doelgroep én op de juiste plekken woningen worden ontwikkeld.

Auteur: Francis Boer

Over hypotheken

Fiscaal aftrekbaar

Fiscaal aftrekbaar betekent dat iets van je belastbaar inkomen aftrekbaar is, zoals hypotheekrente en kosten die samenhangen met het verkrijgen van de financiering.